Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est la somme que le locataire vous verse à la signature du bail pour couvrir d'éventuels manquements : loyers impayés, réparations locatives, défaut d'entretien. Il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en meublé, interdit en bail mobilité, et doit être rendu dans 1 ou 2 mois après la remise des clés, sous peine de pénalités. Toutes les règles, d'après service-public (vérifié le 9 juin 2026).

En bref

Combien demander ?

• Location vide : au plus 1 mois de loyer hors charges lorsque le loyer est payable d'avance chaque mois ou tous les 2 mois (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989).
• Location meublée : au plus 2 mois de loyer hors charges (art. 25-6).
• Interdit lorsque le loyer est payable d'avance par trimestre, et en bail mobilité (art. 25-17).

Le montant est indiqué dans le bail. Il ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement (F31269).

Le versement

Le dépôt se verse à la signature du bail. S'il est payé en espèces, le locataire peut exiger un reçu ; s'il est payé par chèque, vous pouvez l'encaisser. À la signature, vous ne pouvez demander au locataire que le loyer, le dépôt de garantie et, le cas échéant, les frais d'agence liés à la mise en location : exiger d'autres sommes est interdit, même si le bail le prévoit (F31269).

Un locataire aux revenus modestes peut obtenir une aide pour le payer, par exemple l'avance Loca-Pass d'Action Logement ou une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL).

La restitution : quels délais ?

Le délai court à partir du jour où le locataire rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception (F31269) :

• 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois maximum s'il ne l'est pas.

Lors de la remise des clés, le locataire vous indique sa nouvelle adresse. Si le logement a été vendu pendant le bail, c'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt.

Les retenues : seulement si elles sont justifiées

Vous pouvez déduire du dépôt les sommes que le locataire vous doit : loyers ou charges impayés, réparations locatives, dégradations. Mais chaque retenue doit être justifiée, sur la base des états des lieux d'entrée et de sortie et de pièces comme des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou devis de travaux, ou une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse (F31269). Le locataire peut contester les retenues.

En copropriété, vous pouvez garder une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu'à l'arrêté des comptes annuels de l'immeuble, puis régulariser les charges et rendre le solde dans le mois qui suit l'approbation des comptes. Vous pouvez aussi convenir avec le locataire de tout solder immédiatement. → Régularisation des charges

En cas de retard : 10 % par mois commencé

Si vous ne rendez pas le dépôt dans le délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité ne s'applique pas si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse (F31269).

Exemple : loyer de 700 € hors charges, dépôt de 700 €, restitution avec 2 mois de retard. Pénalité : 2 × 70 € = 140 €. Vous devez 840 €.

Le locataire doit d'abord vous mettre en demeure par lettre recommandée. Pour une somme de moins de 5 000 €, il doit tenter une conciliation (conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur) avant de saisir le juge ; il dispose de 3 ans à partir de la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu.

Une fin de bail sereine commence par un historique propre. Avec Espace Bailleur, chaque loyer confirmé donne une quittance, chaque paiement partiel un reçu, et tout reste archivé : au moment de rendre le dépôt, vous savez exactement ce qui a été payé. Essayer gratuitement pendant 30 jours →

Le dernier loyer ne se paie pas avec le dépôt

Le locataire doit payer l'intégralité du loyer et des charges jusqu'à la fin du bail : déduire le dépôt du dernier loyer est illégal (F31629). S'il le fait, service-public précise que (F31269) :

• le bailleur ne lui délivre pas de quittance pour ce loyer (la quittance étant, rappelle service-public, indispensable pour recevoir une aide au logement) ;
• le bailleur peut, sans recourir au juge, faire pratiquer une saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire ;
• il peut aussi demander au juge de condamner le locataire à payer le loyer et des dommages et intérêts.

→ Quittance et loyer impayé · Paiement du loyer : les règles

Et sans état des lieux ?

L'état des lieux d'entrée est décisif. Si le locataire a refusé de le faire, ou si les deux parties l'ont négligé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre ainsi, sauf preuve contraire. Si c'est le propriétaire qui a refusé malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver en fin de bail qu'il avait remis le logement en bon état (F31269).

Questions fréquentes

Peut-on augmenter le dépôt de garantie quand le loyer est révisé ?

Non. Le dépôt ne peut être augmenté ni en cours de bail ni au renouvellement (F31269).

Faut-il rendre le dépôt si le locataire doit encore des loyers ?

Vous pouvez retenir les loyers et charges impayés, en le justifiant (décompte, lettre de réclamation restée sans réponse), et rendre le solde dans le délai. → Loyer impayé : que faire ?

Le dépôt sert-il à payer la régularisation des charges ?

En copropriété, une provision de 20 % au plus peut être conservée jusqu'à l'approbation des comptes de l'immeuble ; la régularisation définitive intervient dans le mois qui suit.

Le nouveau propriétaire doit-il rendre un dépôt qu'il n'a pas reçu ?

Oui : en cas de vente pendant le bail, c'est au nouveau propriétaire de rendre le dépôt au locataire (F31269). Pensez-y au moment de l'achat.

Sources

Consultées le 19 octobre 2026.

• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (F31269), service-public.gouv.fr (vérifié le 9 juin 2026)
• Le locataire peut-il payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ? (F31629), service-public.gouv.fr (vérifié le 9 juin 2026)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 22, article 25-6, article 25-17, Légifrance
• Code des procédures civiles d'exécution, article L511-2 (saisie conservatoire), Légifrance