Micro-foncier ou régime réel : comment déclarer vos loyers de location vide

Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-foncier, si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an pour l'ensemble du foyer fiscal (abattement automatique de 30 %), et le régime réel, où vous déduisez vos charges réelles sur la déclaration n° 2044. Le réel s'applique d'office au-delà de 15 000 € ; en dessous, c'est une option, qui vous engage pour 3 ans.

En bref

Source : impots.gouv.fr, « Location vide de meubles » (modifié le 7 avril 2026).

Le micro-foncier

Il s'applique lorsque le revenu brut tiré de vos locations vides n'excède pas 15 000 € (charges non comprises) pour l'ensemble du foyer fiscal, sauf exclusions (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier…).

• Le revenu brut = loyers encaissés, moins les charges qui incombent au locataire (provisions ou forfait), plus les dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire, les subventions et les indemnités perçues.
• Vous le déclarez case 4BE de la déclaration n° 2042. Pas de déclaration n° 2044.
• Un abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Il est réputé couvrir toutes vos charges : vous ne déduisez rien d'autre, et vous ne retirez pas vous-même les 30 % du montant déclaré.

Exemple : 9 000 € de loyers hors charges dans l'année → revenu imposable de 6 300 € (9 000 € − 30 %).

Le régime réel

Il s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de revenus bruts, ou sur option si vous relevez du micro-foncier. L'option se fait en déposant la déclaration n° 2044 ; elle est irrévocable pendant 3 ans, puis se reconduit chaque année par le dépôt d'une nouvelle 2044. Elle est globale : elle vaut pour tous les logements loués vides par votre foyer fiscal (impots.gouv.fr, modifié le 10 juillet 2026).

Le revenu foncier imposable est la différence entre les recettes encaissées et les charges déductibles, pour leur montant réel et justifié. Un bénéfice se reporte case 4BA de la n° 2042.

Les charges déductibles

Impots.gouv cite notamment : les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurance, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.

Pour les frais d'administration et de gestion, le BOFiP distingue (BOI-RFPI-BASE-20-10) :

• les frais déductibles pour leur montant réel : rémunération des gardes et concierges ; rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion (par exemple une agence, ou les sommes versées à un tiers « pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles et diverses tâches administratives ou de secrétariat ») ; frais de procédure ;
• les autres frais de gestion (correspondance, déplacements, téléphone…), couverts par une déduction forfaitaire de 20 € par local.

Le déficit foncier

Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € pour un logement en dispositif « Cosse », et jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions). Le surplus et la part due aux intérêts d'emprunt s'imputent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation sur le revenu global, sinon celle-ci est remise en cause (impots.gouv.fr).

Comment choisir : l'exemple chiffré

Le calcul de base est simple : le réel est plus intéressant si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers.

Loyers hors charges de l'année : 9 000 €. Abattement du micro-foncier : 2 700 €.

Au micro-foncier, le revenu imposable serait de 6 300 € ; au réel, de 5 130 € (9 000 € − 3 870 €). Le réel est plus favorable cette année-là. Avant d'opter, vérifiez que ce sera encore le cas les deux années suivantes (l'option vaut 3 ans), et que vous êtes prêt à remplir la 2044 et à garder tous les justificatifs.

Vos loyers de l'année, sans les reconstituer. Les quittances émises par Espace Bailleur détaillent, mois par mois, le loyer et les charges reçus, et restent archivées et exportables. De quoi retrouver en quelques minutes vos loyers bruts de l'année. Essayer gratuitement pendant 30 jours →

Les autres obligations à ne pas oublier

• Le prélèvement à la source : vos revenus fonciers donnent lieu à un acompte prélevé chaque mois (ou chaque trimestre sur option). Si vous commencez à louer, vous pouvez actualiser votre taux dans votre espace en ligne (impots.gouv.fr).
• La déclaration d'occupation : tous les propriétaires doivent déclarer la situation d'occupation de leurs logements dans le service « Biens immobiliers » de leur espace impots.gouv.fr, à chaque changement de locataire (identité des occupants, période d'occupation ou de vacance, montant du loyer). C'est l'article 1418 du Code général des impôts, rappelé par impots.gouv.fr.
• La location meublée relève d'un autre régime (bénéfices industriels et commerciaux), non traité ici.

→ Toutes les échéances de l'année du bailleur : gérer sa location sans agence. Et pour la régularisation annuelle des provisions : régularisation des charges.

Questions fréquentes

Les loyers à déclarer incluent-ils les charges ?

Non. Le seuil de 15 000 € s'apprécie charges non comprises, et le revenu brut exclut les charges qui incombent au locataire (impots.gouv.fr).

Puis-je choisir le réel pour un logement et le micro-foncier pour un autre ?

Non. L'option pour le réel est globale : elle porte sur l'ensemble des logements loués vides par les membres de votre foyer fiscal.

Combien de temps garder mes justificatifs ?

Au moins jusqu'au 31 décembre de la 2e année qui suit la mise en recouvrement de l'impôt, et plus longtemps si l'administration dispose d'un délai de reprise plus long ou si vous reportez un déficit (service-public, F19134). → Combien de temps conserver ses documents

Comment classer un abonnement à un service de gestion ?

Au régime réel, le BOFiP rend déductibles pour leur montant réel les sommes versées à un tiers pour la gestion du bien, notamment pour « diverses tâches administratives ou de secrétariat » ; les autres frais de gestion sont couverts par le forfait de 20 € par local. Gardez vos factures et, en cas de doute sur le classement d'une dépense, interrogez votre service des impôts.

Sources

Consultées le 19 octobre 2026.

• Location vide de meubles, impots.gouv.fr (modifié le 7 avril 2026)
• Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ?, impots.gouv.fr (modifié le 10 juillet 2026)
• BOI-RFPI-BASE-20-10 : frais d'administration et de gestion, BOFiP-Impôts
• Durée de conservation des papiers (F19134), service-public.gouv.fr (vérifié le 13 octobre 2026)