Loyer impayé : que faire ? Les étapes pour le bailleur

Face à un loyer impayé, l'ordre des démarches compte autant que leur rapidité : relance amiable, mise en demeure, appel à la caution ou à l'assurance, signalement à la Caf si le locataire perçoit une aide au logement, puis, si rien ne bouge, commandement de payer et juge. Voici la procédure étape par étape, telle que la décrit service-public (vérifié le 6 août 2026), avec les délais à connaître.

En bref

1. Dès le premier impayé : relancez par écrit, puis mettez en demeure ; appelez la caution, la garantie Visale ou votre assurance.
2. Si le locataire perçoit une aide au logement : signalez l'impayé à la Caf (ou à la MSA) dès que le seuil est atteint. Les règles changent au 1er janvier 2027.
3. Bail avec clause résolutoire : commandement de payer par commissaire de justice, puis 6 semaines pour payer.
4. Ensuite : assignation devant le juge des contentieux de la protection, audience au moins 6 semaines plus tard.
5. Jamais d'expulsion par vous-même : jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

Avant tout : ne rien émettre, tout tracer

• Pas de quittance pour un loyer non payé, ni pour un loyer payé en partie : un reçu pour chaque somme reçue, la quittance au solde. → Quittance et loyer impayé
• Pas de pénalités de retard : elles sont interdites pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 27 mars 2014 (service-public, F34396).
• Un dossier daté : échéances, sommes reçues, relevés bancaires, copies de vos courriers.

Un paiement partiel est aussi un impayé : il peut, comme l'absence de paiement, justifier la résiliation du bail, sauf si le locataire n'est pas en cause (F34396). → Paiement partiel : reçu ou quittance ?

Étape 1 : réclamer le paiement à l'amiable

La relance. Rappelez au locataire son obligation de payer le loyer et les charges par une lettre simple (ou un e-mail). Un appel téléphonique aide souvent à comprendre la situation : perte d'emploi, aide au logement suspendue, simple oubli.

La mise en demeure. Si la relance reste sans effet, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (F31272). Indiquez-y le montant dû, les périodes concernées et le délai que vous accordez pour payer.

L'accord de paiement. Si le locataire propose d'étaler sa dette, mettez l'accord par écrit et signez-le tous les deux, comme le conseille service-public (F34396).

La conciliation. Un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur (payant) peut vous aider à trouver un accord. Attention : lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, cette tentative de conciliation est obligatoire avant de pouvoir demander au juge la résiliation du bail (F31272).

Le conseil gratuit. SOS loyers impayés informe gratuitement les propriétaires comme les locataires, au 0 805 160 075 (numéro vert, du lundi au vendredi).

Modèle de lettre de relance

Madame, Monsieur,

Sauf erreur de ma part, le loyer et les charges de [mois], d'un montant de [montant] €, dus le [date] pour le logement situé [adresse], ne m'ont pas été réglés [ou : ne m'ont été réglés qu'à hauteur de [montant] €].

Je vous remercie de procéder au règlement de la somme de [montant] € dans les meilleurs délais. Si vous rencontrez des difficultés, prenez contact avec moi : nous pourrons chercher ensemble une solution.

Si vous avez réglé cette somme entre-temps, merci de ne pas tenir compte de ce courrier.

Étape 2 : faire appel à la caution, à Visale ou à votre assurance

Dès le premier loyer impayé, vous pouvez réclamer le paiement au garant choisi à la signature du bail (F31272) :

• la caution du locataire (une personne qui s'est engagée par écrit) ;
• la garantie Visale : attention, la déclaration de l'impayé doit être faite dans les 30 jours ;
• votre assurance loyers impayés, selon les conditions de votre contrat.

Repérez un impayé le jour même, pas trois mois plus tard. À chaque échéance, Espace Bailleur vous demande si le loyer est arrivé ; tant que vous n'avez pas répondu, un rappel suit trois puis sept jours plus tard. Un loyer « non reçu » ne génère aucun document, et vous le retrouvez dans votre tableau de bord. Essayer gratuitement pendant 30 jours →

Étape 3 : alerter la Caf (ou la MSA) si le locataire perçoit une aide au logement

Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous devez signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA à partir d'un certain montant, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, vous risquez une amende de 8 010 € (F31272).

Règles actuelles (jusqu'au 31 décembre 2026) :

Exemple de service-public : loyer de 430 €, charges de 90 €, aide de 200 €. Si l'aide vous est versée, le seuil est de (430 − 200) × 2 = 460 € ; si elle est versée au locataire, de 430 × 2 = 860 €.

À partir du 1er janvier 2027, deux décrets du 12 février 2026 changent la définition de l'impayé pour les allocataires (actualité service-public du 6 mars 2026, décret n° 2026-84). Pour les impayés signalés à partir de cette date :

• l'impayé sera constitué dès que la dette cumulée dépasse 450 € (loyer et charges), ou dès que le locataire a accumulé 3 mois de défaut de paiement ;
• le propriétaire dispose de 2 mois pour avertir la Caf ou la MSA, sous peine d'amende ;
• l'aide au logement continuera en principe d'être versée en cas d'impayé, même après la résiliation du bail, sauf exceptions (mauvaise foi avérée du locataire, troubles de jouissance constatés par une décision d'expulsion passée en force de chose jugée).

Étape 4 : le commandement de payer (bail avec clause résolutoire)

Un bail signé depuis le 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire, qui permet la résiliation du bail en cas d'impayé (F31272, art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Les baux plus anciens en comportent généralement une.

Vous chargez un commissaire de justice (anciennement huissier) de délivrer un commandement de payer au locataire, puis à sa caution. Pour être valable, il doit notamment indiquer :

• le délai de 6 semaines accordé au locataire pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette ;
• l'information qu'à défaut de paiement (ou de demande de délais), le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion ;
• l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
• la possibilité pour le locataire de demander au juge un délai de grâce (article 1343-5 du Code civil).

Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions (Ccapex). Au terme des 6 semaines, si la dette est réglée, le locataire reste dans les lieux ; sinon, et faute d'accord d'étalement, vous pouvez assigner.

Étape 5 : saisir le juge des contentieux de la protection

Vous saisissez le juge du tribunal dont dépend le logement (éventuellement en référé) pour lui demander de condamner le locataire à payer la dette et les frais de justice, de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion et de fixer une indemnité d'occupation. Le commissaire de justice délivre l'assignation et la signale au représentant de l'État dans le département (F31272).

L'audience a lieu au moins 6 semaines après l'assignation. Entre-temps, vous recevrez une demande d'informations pour le diagnostic social et financier (DSF) : répondez-y, il éclaire le juge sur les conséquences de l'impayé pour vous.

Deux issues sont possibles :

• un échéancier de 3 ans maximum, avec suspension de la clause résolutoire, si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et peut rembourser sa dette ; s'il ne respecte pas l'échéancier, le bail est résilié ;
• la résiliation du bail et l'expulsion, dans le cas contraire.

Sans clause résolutoire, le juge apprécie si la faute du locataire est assez grave pour justifier la résiliation.

Étape 6 : l'expulsion, uniquement par commissaire de justice

Après la décision, le commissaire de justice signifie le jugement et délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose généralement de 2 mois (le juge peut avoir réduit ou supprimé ce délai), et peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire de 1 mois à 1 an (F31272). Une fois le bail résilié, vous ne facturez plus un loyer mais une indemnité d'occupation.

• Trêve hivernale : si le locataire n'a pas de solution de relogement, l'expulsion n'est pas possible du 1er novembre au 31 mars ; elle est reportée.
• Jamais par vous-même : ne changez pas la serrure, n'entrez pas dans le logement, ne touchez pas aux meubles. L'expulsion faite par soi-même expose à des peines allant jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (F31272, art. 226-4-2 du Code pénal).
• Refus de la force publique : si le préfet refuse le concours de la police ou de la gendarmerie (ou ne répond pas sous 2 mois), vous pouvez demander à être indemnisé.

Combien de temps pour réclamer ?

Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de loyers ou de charges, y compris après le départ du locataire (F479). À la fin du bail, un impayé peut aussi être retenu sur le dépôt de garantie, justificatifs à l'appui (F31269). → Dépôt de garantie

Questions fréquentes

Faut-il attendre plusieurs loyers impayés avant d'agir ?

Non. Dès le premier impayé, vous pouvez relancer le locataire et appeler la caution, la garantie Visale ou votre assurance (F31272). Plus vous agissez tôt, plus la dette reste petite et plus un accord est facile.

La trêve hivernale m'empêche-t-elle de réclamer les loyers ?

Non. La trêve hivernale reporte l'expulsion quand le locataire n'a pas de solution de relogement ; elle ne supprime pas la dette, que vous pouvez continuer à réclamer.

Puis-je facturer des frais de retard ?

Non, les pénalités de retard sont interdites pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 27 mars 2014 (F34396). En cas de procédure, le juge peut en revanche condamner le locataire à payer les frais engagés pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.

Des retards répétés, sans impayé, suffisent-ils à se séparer du locataire ?

Des retards de paiement répétés permettent au bailleur de ne pas renouveler le bail à son échéance, pour motif légitime et sérieux (F34396), en respectant les règles du congé. → Paiement du loyer : date, moyens de paiement et retard

Sources

Consultées le 19 octobre 2026.

• Loyers impayés et expulsion du locataire (F31272), service-public.gouv.fr (vérifié le 6 août 2026)
• Paiement du loyer d'un logement du secteur privé (F34396), service-public.gouv.fr (vérifié le 24 février 2026)
• Loyers impayés et aides au logement : les règles vont évoluer, service-public.gouv.fr (publié le 6 mars 2026)
• Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement, Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire), Code civil, article 1343-5, Code pénal, article 226-4-2, Légifrance
• Délai de prescription d'une dette de loyer (F479) et Dépôt de garantie (F31269), service-public.gouv.fr